Прогноз рынка недвижимости на 2016 год

Кредит под залог квартиры Анализируя данные рынка недвижимости за последние 20 лет, можно выдвинуть гипотезу о том, что во время кризисных периодов (1998 -1999, 2008 -2009) ценовая политика на жилье, которая изначально подкреплена иностранной валютой (долларом) значительно снижается (порядка 30%), в то время как цены недвижимости, выраженные в рублевом эквиваленте, полностью зависят от курса валюты и зачастую значительно возрастают. Поэтому, можно сделать предположение, что в 2015, в связи с потерей стабильности российским рублем, цены на недвижимость стремительно поползут вверх. В финансовой сфере ситуация не более благоприятна. Сложные экономические модели (в условиях стабильной экономики) дают возможность ответить на огромное количество государственно важных вопросов.

Но именно сейчас, есть великая вероятность просчетов в построении этих моделей, которые могут привести предприятие (финансовое учреждение, банк) к полному краху. Именно поэтому строить какие – либо долгосрочные прогнозы не берет на себя ответственность ни один аналитик.

За последние 2 декады лет, российская экономика потерпела два сильных кризиса (1999, 2009), которые имели разный источник возгорания, но одинаково повлияли на развитие рынка недвижимости как города Москвы, так и всей страны. Во времена кризиса 90 - х годов, стоимость 1 метра жилья упала с $979 до $670, то есть на 32%, а в разрезе кризиса 2008 - 2009 – с $6122 до $3858 (уменьшение на 37%). В те периоде наблюдались последующие эквивалентные курсовые соотношения: в 98-99 годах российский рубль обесценился в 4 раза (98 год: 1 доллар – 6 рублей, а в 99 году: 1 доллар – 24 рубля), в 2008-2009 стоимость одной единицы доллара возросла только на 25% и составила 30 рублей.

Несмотря на значительный рост стоимости доллара, ценовая политика недвижимости в данной валюте значительно снизилась. Естественно, между колебанием курса рубля и стоимостью недвижимости есть прямая закономерность. Основная суть в том, что если долларовая индексация, применяемая к рыночной оценке недвижимости будет ниже, чем курс обесцененного рубля, то квартиры выставленные на продажу в национальной валюте также немного снизят цену. Если же отечественная валюта снизится больше, чем упадет ставка долларового индекса на недвижимость, то квартиры, стоимость которых определена в рублях, значительно прибавят в цене.

Такая ситуация активно прослеживалась в конце 90 – х годов, когда цены на среднестатистические квартиры взлетели почти на 35%. Несмотря на предполагаемое снижение долларовых цен на квартиры на 35%, далеко не вся недвижимость будет расценена как убыточная. Наиболее благоприятная такая ситуация для квартир в Москве и ближайшем Подмосковье, жилье в среднем Подмосковье, но с развитой инфраструктурой и транспортной развязкой, коттеджные поселки приближённые к Москве. Менее красочная ситуации для провинциального жилья, дальнего Подмосковья с плохой транспортной доступностью и отсутствием инфраструктуры, курортное или сезонное жилье. В этом году снижении цен на жилье первого типа планируется не более, чем на 20%, а падение ценовой политики в эквиваленте российского рубля, вообще будет не значительным. Иные недвижимые сегменты рынка могут потерять до 50% от своей реальной стоимости. Наиболее выгодный вариант прослеживается в новостройках. Традиционно, в процессе строительства, жилье в новостройке дорожает на 15-20%.

Наиболее плачевная ситуация с зданиями, находящимися в режиме «заморозки». Так как это неликвидный тип жилья, застройщики должны быть готовы потерять до 50% стоимости таких объектов. Если абстрагироваться от сугубо рыночных составляющих ценовой политики недвижимости, то нельзя забывать и об уровне инфляции, снижении уровня доходов граждан, росте безработицы. Такие показатели влияют и на снижение стоимости аренды квартир, и на покупательскую способность, которая развивает рынок недвижимости.

Сейчас граждане страны прибегают к простому способу выживания: идут в банк и берут огромные кредиты под залог квартиры. Деньги под залог недвижимости можно получить как в банке (хотя банки не радужно проводят кредитные программы), так и в частных финансовых фондах. Кстати, заключая сделку с частным финансовыми институтами, вы переплачиваете намного меньше и лишаете себя множества бюрократических моментов. При заключении таких договоров, компании не смотрят на кристальность вашей кредитной истории и кредитный потенциал, обязательным условием является лишь предоставление документов, отражающих ваше право собственности на жилье. Как сообщают аналитики, та недвижимость, которая является наиболее ликвидной (квартиры в центре Москвы, пентхаусы) практически ничего не потеряет как в цене рубля, так и в долларе, а менее ликвидная (частные дома дальнего Подмосковья) - понесет значительный убыток в обеих валютах.